Nav noslēpums, ka nekustamā īpašuma mājokļu segments galvaspilsētā pēdējā gada laikā piedzīvojis transformāciju – no pārdevēju uz pircēju tirgu, no vairāksolīšanas līdz nogaidīšanai, no lielākām platībām uz kompaktākiem variantiem. Taču ne tikai Rīga pieredz pārmaiņas; arī vairākās Vidzemes pilsētās novērotas izmaiņas darījumu dinamikā. Piemēram, Cēsis pērn pārsteidza ne tikai ar vērā ņemamu darījuma skaita pieaugumu, bet arī nozīmīgu mājokļu cenu kāpumu. Kāda pērn bijusi kopējā situācija Vidzemes reģionā un kā Cēsu mazpilsētas nekustamā īpašuma tirgus šī brīža spiedīgajos apstākļos spēj noturēt pircēju un pārdevēju interesi? 

Runājot par Vidzemes reģiona pilsētām nekustamā īpašuma tirgus kontekstā, galvenokārt varam novērot negatīvu tendenci – pērn noslēgto darījumu skaits samazinājies gan Madonā, gan Gulbenē, gan Valmierā. Maznozīmīgs kāpums (3%) jeb par diviem noslēgtiem darījumiem vairāk bijis Limbažos, savukārt Smiltenē, lai gan procentuāli saskatāms iespaidīgs 38% pieaugums, atšķirība mērāma vien sešos papildus pērn noslēgtos darījumos.

Dzīvokļu darījumu skaits Vidzemes lielākajās pilsētās 2021. un 2022. gadā pēc istabu skaita

Vairums darījumu notikuši ar divistabu dzīvokļiem. Smiltenē vidējā cena par divu istabu dzīvokli, salīdzinot ar 2021. gadu, nav mainījusies, Madonā pieaugusi par 8%, Gulbenē par 17%, bet Limbažos – par 21%. Vienistabas dzīvokli mazpilsētās vidēji var iegādāties no 18 000 EUR, divistabu – no 27 000 EUR un trīs istabu, sākot no 40 000 EUR. Izņēmums ir Gulbene, kur nekustamo īpašumu cenas ir ~40% zemākas nekā vidēji reģionā: vienistabas dzīvoklis Gulbenē maksā aptuveni 10 000 EUR. Vienlaikus būtiski saprast, ka vidējās cenas ir aptuvens tirgus rādītājs, kas aprēķināts no dažādas amplitūdas dzīvokļu cenām mājokļiem ar atšķirīgu tehnisko stāvokli.

Vidējā dzīvokļa cena Vidzemes lielākajās pilsētās 2021. un 2022. gadā pēc istabu skaita

Vēl skumjāka aina Vidzemes mazpilsētās paveras uz privātmāju darījumiem: 2022. gadā, salīdzinot ar gadu iepriekš, noslēgto darījumu skaits Smiltenē samazinājies uz pusi, Limbažos – trīs reizes, bet Madonā – par trešdaļu. Turpretī Gulbenē darījumu skaita samazinājums nav būtisks – tikai par diviem darījumiem mazāk nekā 2021. gadā. Jāatzīmē, ka Gulbenē pērn reģistrēts tikai viens darījums ar privātmāju, kas jaunāka par 15 gadiem, bet Smiltenē šādu darījumu nebija vispār. 

Darījumu skaits ar privātmājām Vidzemes lielākajās pilsētās 2021. un 2022. gadā

Vidzemes lielākajā pilsētā un novada administratīvajā centrā – Valmierā – vidējās dzīvokļu cenas pērn pieaugušas vien par 5%. Tāpat kā citās pilsētās, arī šeit vairums darījumu notiek ar divu istabu dzīvokļiem par vidējo cenu 52 000 EUR – pērn vidējā cena divistabu dzīvokļiem kāpusi par 11%. Savukārt kopējais darījumu skaits ar privātmājām gada laikā sarucis par 62%, 2022. gadā noslēdzot 34 darījumus par summām no 35 000 EUR līdz pat 310 000 EUR. 

Gluži cita aina vērojama 30 km attālumā no Valmieras un 100 km no Rīgas esošajās Cēsīs; tur mājokļu vidējās cenas pieaugušas līdz pat 20%, īpaši dzīvokļiem ar lielāku platību, turklāt kopējais darījumu skaits pērn palielinājies par 15%. Aptuveni puse no visiem darījumiem Cēsīs notikuši ar divu istabu dzīvokļiem. Vidējā vienistabas dzīvokļu cena pieaugusi par 11%, divistabu – par 35%, trīsistabu – par 44%. Ja 2021. gadā cena atsevišķiem mājokļiem par kvadrātmetru svārstījās 1000–1300 EUR robežās, tad pērn pakāpās līdz pat 1600 EUR/m². Jāatzīmē, ka konkrētās cenas attiecas uz remontētiem, kvalitatīviem dzīvokļiem, kas neprasa papildus ieguldījumus no jaunā īpašnieka. Savukārt, apkopojot visu mājokļu piedāvājumu Cēsīs un ieskaitot vidējas un zemākas klases dzīvokļus, vidējā cena pērn bijusi aptuveni 925 EUR/ m², bet 2021. gadā – 840 EUR/m².

Savukārt trīs istabu dzīvokļiem jaunajos projektos vidējā cenu amplitūda ir 100 000 līdz 125 000 EUR. Pateicoties straujajam cenu kāpumam, Cēsu nekustamā īpašumu cenas “noķērušas” Valmieras mājokļu cenas, vietām pat tās pārsniedzot, piemēram, vidējā cena par trīsistabu dzīvokli Cēsīs ir 72 000 EUR, bet Valmierā – 70 000 EUR. 

Vispieticīgākais piedāvājums Cēsu novada mājokļu segmentā novērojams privātmājām. Salīdzinot ar 2021. gadu, 2022. gadā darījumu skaits samazinājies par 43% – nevis pircēju intereses, bet gan pārdošanā izlikto objektu trūkuma dēļ. Sludinājumu ir ļoti maz, savukārt retie notikušie privātmāju darījumi lielākoties saistīti ar 90. gados celtām ēkām. Privātmāju cenas jaunām, pēdējo 15 gadu laikā celtām mājām Cēsīs un Valmierā ir līdzīgas un sasniedz aptuveni 160 000 EUR. Turpretī labas kvalitātes atjaunotām un renovētām padomju laika savrupmājām vidējās cenas atšķiras pat par 30–40%, Cēsīs šādi īpašumi maksā krietni dārgāk, proti, 130 000 EUR, kamēr Valmierā – ap 85 000 EUR. Noslēgto darījumu summa par privātmāju iegādi pērn bijusi no 41 000 līdz 160 000 EUR. Atsevišķi darījumi Cēsīs reģistrēti ar summām virs trīssimt tūkstošiem eiro. 

Diemžēl pieprasījums pārsniedz iespējas – iedzīvotāju interese tikai aug, bet iegādei pieejamo mājokļu piedāvājums Cēsīs strauji sarūk. Kā pilsētai izdodas piesaistīt jaunus cilvēkus un kādi ir pašvaldības mehānismi dzīvojamā fonda attīstībai?

“Cēsu novada stratēģiskajos dokumentos esam definējuši – Cēsu novads ir vieta iespējām. Proti, pašvaldība atbalsta visus, kuri ir aktīvi un vēlas veidot dzīvi pēc saviem noteikumiem. Redzam, ka Cēsīm un novadam “pievelkas” tieši darītāji, kas sāk ar pāris pilsētas apmeklējumiem un drīz pēc tam sāk šeit meklēt mājokļus – bieži vien ar Facebook sludinājumu starpniecību. Pamatā lielākā interese šobrīd ir par Cēsu pilsētu, galvenokārt tās ir ģimenes no Rīgas ar maziem bērniem vai jaunie speciālisti, kuriem darba iespējas ļauj strādāt attālināti. Taču bez pilsētas vilkmes ir novērojama tendence arī par lauku īpašumiem – katru nedēļu pašvaldībā saņemam vismaz vienu vēstuli, kurā cilvēki (90% gadījumu – rīdzinieki) vēlas iegādāties attālus, varbūt pat pamestus īpašumus pagastos mežu un lauku tuvumā, tālāk no apdzīvotajiem centriem,” stāsta Evija Taurene, Cēsu novada pašvaldības Attīstības pārvaldes Teritorijas plānošanas un stratēģiskās attīstības nodaļas vadītāja. Rosība atmaksājas, un novads pēdējo gadu laikā spējis piesaistīt jaunus investorus, sekmējot miljoniem lielus ilgtermiņa ieguldījumus viesmīlības sektorā – tiek atvērti jauni augstas klases restorāni, viesnīcas, uzņēmumi. Rezultātā Cēsu novadā veidojas spēcīgu, dažādās jomās pieprasītu profesionāļu komūnas, kas, attiecīgi, piesaista vēl vairāk uzņēmīgu cilvēku: “Piemēram, labi zināmais “Draugiem Group” paplašina savu pārstāvniecību Cēsīs – ja iepriekš uzņēmuma birojs darbojās Rīgas ielā, turpmāk aizņems veselu namu Rožu laukumā un māju ciematu Cīrulīšos. Tam nav kaitējusi ne pandēmija, ne karš, kas nozīmē, ka Cēsu novada zīmols ir spēcīgs un noturīgs.”

Lai gan novada ietvaros nav izstrādāti tieši atbalsta mehānismi mājokļa iegādei, pašvaldības un būvvaldes speciālisti ļoti aktīvi konsultē esošos un topošos pilsētas iedzīvotājus par īpašuma iegādes un būvniecības iespējām. Atsaucīga pašvaldība patiesi ir puse no uzvaras, ļaujot ne tikai vieglāk pieņemt lēmumu par nekustamā īpašuma darījuma veikšanu, bet arī palīdzot uzlabot dzīves kvalitāti esošajiem daudzdzīvokļu namu iedzīvotājiem. Cēsu novadā pieejams divu veidu atbalsts ēku renovācijai: viens paredzēts daudzdzīvokļu māju renovācijai (tostarp īpašumiem, kas atgūti denacionalizācijas rezultātā) un energoefektivitātes uzlabošanai, savukārt otrs mērķēts uz kultūras pieminekļu jeb ēku ar īpašu kultūrvēsturisku vērtību saglabāšanu. 

Kopējā novada kontekstā mājokļu fonds un dzīvojamo telpu pieejamība Cēsīs ir nevienmērīga. Teritorijām, kas atrodas tuvāk pašai pilsētai, raksturīgs augsts pieprasījums, taču piedāvājumā esošo mājokļu nav tik daudz, kamēr attālākās teritorijās pieprasījums ir minimāls vai tā nav vispār. “Dzīvojamo fondu Cēsu pilsētā veido gan daudzstāvu, gan mazstāvu apbūve, radot dažādas apkaimes – katrai no tām ir mazliet cita sajūta, jo viena ir tuvāk mežam un Gaujai, cita pilsētai, stacijai un veikaliem. Pilsētā ir salīdzinoši daudz renovētu daudzdzīvokļu namu, līdz ar to iedzīvotājiem, kas apsver īpašuma iegādi, ir iespēja uzreiz meklēt mājokli energoefektīvā ēkā. Tāpat pēdējos gados īpaši novērojam aktivitāti mazstāvu apbūves attīstībā, arvien vairāk redzam uzsāktus būvniecības procesus zemesgabalos, kas ilgu laiku stāvējuši neapbūvēti. Privātmāju iegādes priekšrocība ir tas, ka teju visu apkaimju mazstāvu apbūves teritorijās uzlabots ielu stāvoklis, veicot divkārtu virsmas apstrādi un veidojot pievilcīgāku dzīves vidi,” segmentu raksturo E. Taurene. 

Runājot par Cēsu dzīvojamā fonda nākotnes plāniem, pašvaldība ir mēreni optimistiska – nesen tapušais daudzdzīvokļu jaunais projekts Saules un Vilku ielas krustojumā, pašvaldībai piesaistot privāto investoru, ir sevi pilnībā pierādījis, un jaunie mājokļi tiek rezervēti, pirms ēkas uzbūvētas: “Pieprasījums patiešām ir, par to pārliecinājās gan investors, gan pašvaldība. Pašlaik uzbūvētas divas jaunas daudzdzīvokļu ēkas un viena rindu māja, taču plānā jau ir nākamās. Redzam, ka nepieciešams piesaistīt klāt vēl jaunus investorus, jo dzīvojamā fonda palielināšana ar esošajiem resursiem nav pietiekami strauja.”

Papildu informācija:

Rūta Roze | Latio tirgus analītiķe
E-pasts: ruta.roze@latio.lv
Mob. +371 29219357
www.latio.lv

Daiga Blumberga | Vidzemes reģiona vērtēšanas biznesa  attīstības speciāliste, sertificēta vērtētāja asistente
E-pasts: daiga.blumberga@latio.lv
Mob. +371 26520995
www.latio.lv